IPB

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

Лучшие коттеджные поселки и участки в Московской области , рекомендуем посмотреть
poselkitut.ru
poselkitut.ru
 
Ответить в данную темуНачать новую тему
> О правовой коллизии с лесными землями России
feodor_oa
сообщение 24.7.2016, 23:51
Сообщение #1


Начинающий участник форума
*

Группа: Активисты форума
Сообщений: 2
Регистрация: 24.7.2016
Пользователь №: 13524

Поселок Изумрудный Век 15 км.



К сожалению, не нашёл отдельного юридического раздела, к тому же описанная ниже ситуация касается не какого-то отдельного коттеджного посёлка, а потенциально большого их числа, поэтому открою тему в "Народном рейтинге".


Известный в медийной сфере человек в своей авторской передаче рассказал о том, что все деревья в лесу, даже отстоящие друг от друга очень далеко, связаны между собой корневой системой. И если в одном месте что-то нарушается, то это оказывает влияние на весь лес. Основываясь на таком примере, я хочу рассказать посетителям форума о правовой коллизии, возникшей из-за нарушения процедуры перевода земель из лесного фонда в конце 1990-х годов, обнаруженной в Одинцовском районе, но затрагивающей, без преувеличения, всю нашу страну. Суть этой коллизии заключается в том, что в 1997-1998 годах Правительством РФ был принят ряд Распоряжений «О переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы» для использования их «в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом», согласно которым лесные земли выводились из лесного фонда (согласно указанным в этих Распоряжениям перечням регионов и соответствующих им площадей), а регионы могли на основании этих Распоряжений предоставить земли, например, под индивидуальное жилищное строительство. Однако, как оказалось, данные Распоряжения принимались без проведения требуемой в таких случаях государственной экологической экспертизы, что послужило поводом для обращения представителей общественных организаций в Верховный Суд с требованием о признании данных Распоряжений незаконными. Верховный Суд Решением по делу ГКПИ98-121 от 12.02.1999 г. и Определением Кассационной коллегии ВС РФ № КАС99-8 от 08.06.1999 г. признал незаконными Распоряжения Правительства РФ №1793-р от 20.12.1997 г., №1859-р от 30.12.1997 г. и №266-р от 21.02.1998 г..

«Ну и что?», - можете сказать Вы, - «Приняли - признали незаконными. Вопрос снят. Тут с приватизацией не могут разобраться, не то, что с лесами». А то, что на основании этих Распоряжений органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления издавали свои постановления о предоставлении выведенных из лесного фонда лесных земель конкретным собственникам — физическим и юридическим лицам. И после принятия Верховным Судом своего решения (уточнённого определением кассационной коллегии) эти производные постановления наверняка не были отменены. В результате огромное количество недвижимости по всей стране оказывается буквально «подвешенным в воздухе», и возникает риск того, что затронутая коллизией земля может быть истребована обратно в собственность государства. С учётом примеров сноса домов в московском посёлке «Речник» в 2010 году, сноса московских же торговых павильонов и домов в тульском посёлке Плеханово в 2016-м, а также — инициатив Росимущества по возврату в собственность государства участков, выведенных из лесного фонда, такая перспектива не выглядит совершенно невероятной (в Иркутской области, в Красноярском крае, и непосредственно в Одинцовском районе Московской области).

Эта коллизия затрагивает и меня - земля под коттеджный посёлок «Изумрудный Век», расположенный около Горок-2, и в котором у нас есть участки, выделялась на юридические лица, связанные с застройщиком на основании именно признанных незаконными Распоряжений Правительства РФ (№1793-р и №266-р). Застройщиком данного посёлка была группа компаний «Строймонтажсервис», основанная Е. В. Родионовым и П. Н. Овдиенко, в 2004 году преобразованная в холдинг «Родекс груп», находящийся в стадии банкротства с 2013 года. В отношении самого Родионова было возбуждено уголовное дело, которое в настоящее время передано в суд (дело 01-0300/2016 в Дорогомиловском районном суде г. Москвы). Так как примерно в то же время (конец 1990-х — начало 2000-х) тот же застройщик примерно в том же месте (лесной массив Звенигородского лесничества в Горском с.о.) реализовывал проекты «Горки-1» и «Лесные горки», то можно предположить, что указанная правовая коллизия затрагивает и собственников недвижимости в этих посёлках. Повторюсь, что было бы неправильно сводить всю проблему только к Московской области и тем более только к Одинцовскому району — ведь общая площадь земель, указанных в признанных незаконными распоряжениях составляет около 5000 га, распределенных на 71 регион. В частности, признанное незаконным Распоряжение Правительства РФ №266-р фигурирует в апелляционном определении Омского областного суда, относящемуся к судебному иску Росимущества об изъятии в собственность государства земельного участка, переведенного из лесного фонда.

В принципе, я бы никогда и не узнал о наличии этой правовой коллизии, если бы мне не пришлось разбираться со своей личной ситуацией. Мы приобрели наши земельные участки на вторичном рынке в 2001 году, и почти построились, но с 2007 года нам пришлось столкнуться с попыткой наших соседей, входящих в руководство связанной с застройщиком управляющей организации, и её сотрудников осуществить мошеннические действия с нашим домовладением (участками и построенных на них к тому времени домом), включающей в себя попытки обманным способом легализовать существующий самозахват части одного из наших участков; затем — вообще перемежевать наши земельные участки так, что наши, абсолютно верно установленные заборы оказались бы на территории соседних участков; после — совершенный, что называется, «с особым цинизмом» перенос забора на нашу территорию, без соответствующего решения суда, но в присутствии сотрудника внутренних органов, целиком поддерживавшего эти незаконные действия, что, как мы понимаем, было сделано для того, чтобы скрыть на местности факт изначального самозахвата, а также — в отместку за нашу попытку привлечь Роснедвижимость (предшественника Росреестра) к разрешению спорной ситуации. Далее последовали отключения нашего домовладения от коммуникаций (электричества, воды и газа), периодические попытки ограничить доступ к нему. А после изменения организационно-правовой формы управляющей организации (из ТСЖ в ПКИЗ, что само по себе странно) последовала череда судебных исков, завершившаяся на настоящий момент иском о личном банкротстве владельца. Всё это невозможно охарактеризовать иначе, как рейдерский захват нашей собственности. Тем не менее, настойчивое стремление указанных лиц изменить границы нашего участка является веским поводом для того, чтобы проверить, что застройщик делал с землёй, выделенной под коттеджный посёлок, до продажи участков в этом посёлке покупателям, не находятся ли эти земли в залоге у какого-либо банка, даже если это не отражено в кадастре, и не являлось ли изменение границ способом создания нового объекта недвижимости или уничтожения старого? Именно по данному факту — одновременному залогу домовладений в банке и продаже их покупателям в коттеджном посёлке в Истринском районе Подмосковья, в отношении того же застройщика расследовалось уголовное дело, которое в настоящий момент передано в суд. Отмечу также, что стратегическим партнёром ИСХ «Родекс Груп» был Инвестторгбанк, до 2012 года возглавлявшийся бывшим министром иностранных дел РФ А. В. Козыревым, ныне проживающим в США. С 2015 года банк ИТБ проходит процедуру санации. По словам председателя правления банка-санатора, в Инвестторгбанке активно применялась схема вывода капитала при помощи фиктивных ипотечных кредитов («Санация Инвесторгбанка позволила спасти свыше 80 млрд рублей клиентов»). Более подробно обо всём этом говорится в тексте «Рублёвский треугольник», опубликованном в моём блоге.

В то же время, наши попытки обратить внимание профильных ведомств на сложившуюся ситуацию не приводили к положенному результату. Не вижу смысла приводить здесь полный перечень наших обращений и ответов, которые мы на них получили — либо не получили. Отмечу лишь, что кануло в лету наше обращение, направленное в 2008 году в Минэкономразвития как в вышестоящий над Роснедвижимостью орган власти, наши обращения в 2010-2011 гг. в органы внутренних дел по поводу отключения нашего домовладения от коммуникаций и ограничений доступа к нему неизменно оканчивались постановлениями об отказе в возбуждении уголовных дел, а с нашими обращениями в прокуратуру происходило вообще непонятно что — они то ли перенаправлялись в другие ведомства, то ли просто не рассматривались. Тем не менее, в результате попыток заключить прямой договор на энергоснабжение с Мосэнергосбытом, которые вызвали необходимость разобраться со схемой энергоснабжения всего коттеджного посёлка, у нас возникли обоснованные предположения, что на тот момент электроэнергия для снабжения домовладений посёлка бралась из квоты, предназначенной для внутреннего потребления электросетевой организации. И наконец, разбираясь с земельной документацией, в 2012 году мы узнали о вышеописанной правовой коллизии, без преувеличения, затрагивающей всю страну. Понимая всю сложность этой проблемы, мы пытались аккуратно привлечь к ней внимание или хотя бы найти людей, которые помогут её осмыслить. Однако я вынужден признать, что наш расчет на аккуратность не оправдался, поэтому в сложившейся ситуации мы были вынуждены открыто поставить вопрос об этой проблеме, которая касается очень большого количества собственников недвижимости, в том числе, разумеется, и нас.

Таким образом, возникает ситуация, когда либо нужно признать, что решения Верховного Суда в произвольных случаях не влекут за собой никаких последствий и могут быть фактически проигнорированы, либо изымать собственность у людей, которые в принципе виноваты лишь в том, что доверились государству. Но я уверен, что есть и третий, нормальный, выход из этой коллизии, но для этого нужно разобраться, кто стоял у её истоков, и почему буквально всё было сделано так, что она проявилась в непосредственной близости от резиденций первых (а также — вторых и третьих) лиц государства.

Что касается практических рекомендаций, то, для того, чтобы проверить, не затронут ли какой-либо земельный участок этой коллизией, нужно посмотреть «снизу вверх» цепочку правовых актов, фиксирующих образование и переход прав на этот участок: от договоров купли-продажи через постановления местных и региональных органов власти к Распоряжениям Правительства РФ. Копии правовых актов органов местного самоуправления и органов исполнительной власти области должны быть в соответствующих архивах (например, в нашем случае — Центральном государственном архиве Московской области и архивном отделе Администрации Одинцовского района МО). Если окажется, что вы являетесь собственником такой недвижимости, то примите мои соболезнования, и, как говорится, добро пожаловать в клуб. Если вы собираетесь приобрести недвижимость, которая может быть затронута этой коллизией (например, земля под неё выделялась из лесного фонда в 1997-1998 гг.), то помните о принципе «Будь осторожен, покупатель», и тщательно проверяйте историю приобретаемого объекта. Если же вы по какой-то причине продаёте такую недвижимость, то, сообщать или нет покупателю о том, что она затронута правовой коллизией, целиком и полностью определяется вашими этическими нормами.

Вот в принципе пока всё, что я хотел написать. Если возникнут вопросы — оставляйте их в этой теме, постараюсь ответить.
Перейти в начало страницы
 
+Цитировать сообщение
-
gk-podvorie.ru
-
feodor_oa
сообщение 16.10.2016, 16:48
Сообщение #2


Начинающий участник форума
*

Группа: Активисты форума
Сообщений: 2
Регистрация: 24.7.2016
Пользователь №: 13524

Поселок Изумрудный Век 15 км.



Хочу дать небольшой комментарий к ситуации, разворачивающейся вокруг жилого комплекса «Новая Трёхгорка» в Одинцово, проекта печально известного застройщика СУ-155, суть которой заключается в том, что на квартиры физических лиц-добросовестных приобретателей неожиданно стали предъявлять претензии закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФНы), на основании того, что последние ещё до перехода квартир в собственность физических лиц якобы заключили с застройщиком договоры долевого участия. На настоящий момент несколько семей уже были лишены в судебном порядке права собственности на своё жилье. Эта ситуация активно обсуждается на форуме жилого комплекса и уже привлекла внимание СМИ («Десятки подмосковных семей могут лишиться жилья», «Несколько дольщиков подмосковного проекта "СУ-155" стали жертвами двойных продаж», «20 обманутых дольщиков из Одинцово лишились квартир по решению суда», «Суд изымает право собственности у недавно купивших жилье в Одинцове у Су–155»).

В сюжете телеканала «Россия 24» мне сразу бросилось в глаза название одного из ПИФов, паевого инвестфонда недвижимости, оспаривающего в Одинцовском суде права на квартиры жителей Трёхгорки - «Горки-2 Первый». Как я уже писал, несколько лет мне и моей семье приходится противостоять тем «практикам», которые «девелоперский и строительный бизнес» применил на территории коттеджного посёлка «Изумрудный Век» в Горках-2 Одинцовского района, в котором с 2001 года у нас есть два земельных участка и дом. Напомню, что застройщиком этого посёлка был инвестиционно-строительный холдинг «Родэкс групп» (преобразованный в 2004 году из ЗАО «Строймонтажсервис»). Среди компаний, аффилированных с этим холдингом, есть предприятие с названием «Стройиндустрия». Возможно, это просто совпадение, но в структуру СУ-155 также входит известная в Одинцове компания «Стройиндустрия», производитель крупнопанельных стройматериалов для домостроения. О том, что банкротство СУ-155 было очень чувствительной темой для руководства холдинга «Родэкс груп», свидетельствует эмоциональная статья создателя и гендиректора холдинга Е.В.Родионова «Ситуация с банкротством СУ-155 как зеркало экономической ситуации в России», опубликованная ещё в 2011 году на теперь уже неработающем сайте компании (но доступная на сайте «Где этот дом»).

Помимо того, что ИСХ «Родэкс груп», был некогда широко известен на рынке малоэтажного и коттеджного строительства, руководители этой компании вместе с другими своими партнёрами из строительного и финансового бизнеса были «пионерами» создания в нашей стране Закрытых паевых фондов недвижимости. Они создали и управляли целым рядом ЗПИФНов, включая фонды известного «бизнесмена» С.Полонского, например, «Фонд Миракс недвижимость Первый». Руководители «Родэкс груп» создали первый ЗПИФ недвижимости «Конкордия эссет менеджмент» ещё в 2002 году. В течение 10 лет, до изменения законодательства в 2011 году, ЗПИФНы фактически являлись «внутренними оффшорами», освобождёнными от уплаты налогов. Имущество в составе ЗПИФНа не облагалось налогом - сам ПИФ не является юридическим лицом, и брать налог на имущество просто не с кого. Кроме того, ЗПИФНы были законодательно освобождены от уплаты налога на прибыль - налог уплачивался только при ликвидации ЗПИФНа, а он мог создаваться на срок до 15 лет. При этом основная, главная «деятельность» УК ЗПИФНов состояла в том, что они выпускали, продавали, закладывали в банках «ценные бумаги» - инвестиционные паи, обеспечением которых были имущественные права, подтверждаемые, например, свидетельствами о государственной регистрации прав на землю.

История нашего посёлка содержит такой факт: в самом начале, когда только что отмежёванные земельные участки были оформлены ещё не на реальных покупателей, а на «членов» связанного с застройщиком юридического лица (то есть, возможно, просто на «паспорта»), свидетельства о государственной регистрации права на эти участки были утеряны доверенным лицом застройщика, и Регистрационная Палата Одинцовского района выписывала дубликаты, по которым участки продавались (по доверенности) уже реальным покупателям. А потом, как указано выше, были созданы первые ПИФы и выпущены их «ценные бумаги»-инвестиционные паи. Вполне возможно, что в пул недвижимости этих фондов входили «утраченные» свидетельства, что, впрочем, требует проверки для опровержения или подтверждения.

К тому же, сколько раз продаётся реальная, физическая недвижимость? Раз в год, раз в 10 лет? Это сложный процесс, требующий подготовки большого числа документов и затрат времени. Сколько раз и как часто продаются на финансовом рынке «ценные бумаги» - инвестиционные паи ЗПИФов? Хоть каждую секунду. Главное, чтобы «недвижимость» росла в цене (искусственно «надувалась»), увеличивая стоимость каждого пая. Вопрос в том, какой недвижимостью обеспечены эти «ценные бумаги» - реальной или её отражением в зеркале, т. е. дубликатом «утерянного» свидетельства о государственной регистрации права или другого правоподтверждающего документа? Всё это - один в один похоже на супер-технологию наших заокеанских «друзей», оттуда и «приехало» в конце 1990-х – начале 2000-х. Только там это называется по-другому: пулы ипотечных деривативов (ипотечных закладных), которые, как мы все помним, и дали старт мировому финансовому кризису, что до сих пор ещё не закончился.
Но даже в условиях «развивающегося» российского финансового рынка всегда оставалась возможность использовать инвестиционные паи ЗПИФНов в качестве банковского залога.

Показательно, что с 2013 года ИСХ «Родэкс груп» находится в стадии банкротства, а генеральный директор ИСХ «Родэкс груп» Е.В.Родионов обвиняется по ст.159 ч.4 УК (мошенничество в особо крупном размере) — земельные участки в ряде подмосковных коттеджных посёлков-проектов «Родэкс груп» были сначала заложены под кредит в банке, а затем проданы покупателям-физическим лицам без предупреждения о залоге. Данный факт установлен следствием по делу Е.В. Родионова и являлся основанием для возбуждения и расследования уголовного дела, которое в настоящий момент слушается в Дорогомиловском суде г. Москвы (дело № 01-0300/2016). Обо всём этом, о так называемой «экономике Рублёвки» более подробно можно прочитать в текстах, опубликованных в моём блоге: «Потому что круглая Земля», «Открыть нельзя закрыть», «Рублёвский треугольник», «О «лесной амнистии» и правовой коллизии».

Участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки» высказывают предположение о том, что аффилированные с группой компаний СУ-155 ЗПИФНы использовались прежде всего как инструмент для осуществления мошеннических действий с физической недвижимостью – квартирами. Но, как мы видим, не меньшие нарушения возможны и на финансовом рынке, на котором сосредоточена основная деятельность этих структур, и где обращаются инвестиционные паи таких фондов, «ценные бумаги», выпущенные под обеспечение физической недвижимостью. И, видимо, есть серьёзное для этого основание или жёсткая необходимость, если приходится публично раскрывать «секреты бизнеса», заключающиеся в том, чтобы одно и то же продать одновременно двум (а, возможно, трём и более?..) покупателям - и физическому лицу, покупающему квартиру для собственного пользования, и банку, предоставившему кредит ЗПИФу под залог инвестиционных паёв в расчёте на регулярное поступление процентных платежей. И это работает до тех пор, пока поступают такие процентные платежи, берущиеся девелопером-застройщиком-учредителем ПИФа из финансового потока, поступающего от других новых проектов, в которые были вложены кредитные средства. А если кризис и новых проектов нет, то платежи банку прекращаются, и банк задаётся вопросом: а что у меня в залоге под этот кредит? И открывается правда о том, что залог — фиктивный, а права на недвижимость принадлежат третьим лицам, обычным людям, купившим квартиры у застройщика, «креативно» подошедшего к вопросу о поиске финансирования для своих проектов. И задаёт банк фонду вопрос: где деньги, ЗПИФН? И ПИФ, чтобы не предстать перед следствием и судом, сам идёт в суд и оспаривает права обычных людей на их собственные квартиры, потому что больше ПИФу негде взять ни денег, ни залоговой базы, чтобы вернуть долг банку. И появляется перед Судом, то есть Государством, непростой вопрос: на чью сторону встать — на сторону обычных людей или на сторону бизнеса? Позволю себе предположить, что, понимая всё это и даже больше этого, ПИФы затем идут в суды оспаривать право собственности добросовестных приобретателей на квартиры, чтобы хоть на какое-то время оттянуть неприятную развязку, при которой придётся давать ответы на очень неудобные вопросы.

И похоже, что правы те участники дискуссии на форуме «Новой Трёхгорки», которые предполагают, что 20 квартирами и двумя ПИФами дело не ограничится. Сказанное выше относится лишь к одной разновидности ПИФов — закрытым паевым инвестфондам недвижимости (ЗПИФН). Но кроме фондов недвижимости, бизнесом создавались ещё и фонды акций, фонды облигаций, фонды смешанных инвестиций, а также «чисто банковские» ОФБУ, общие фонды банковского управления, которым «можно всё, что не запрещено» и т. д. и т. п. Есть даже Фонды фондов. В перспективе, наверное, будут Фонды Фондов фондов... Вопрос: а в этих фондах как дела обстоят с качеством залоговой базы — так же, как в ЗПИФНах?

И ещё о выборе российской Власти: так развиваются события, что Власти, хочешь или не хочешь, а придётся делать выбор между Народом, которого «бизнес» стремится выселить из собственного жилья на улицу, и «бизнесом», застройщиками и банками, зачастую аффилированными между собой, который любыми возможными способами старается уйти от ответственности за «креативные» финансовые технологии, приведшие к огромным «дырам» в балансах, то есть к масштабному воровству. По состоянию на начало осени 2016 года совокупная «дыра» в балансе 279 банков, у которых Центробанк отозвал лицензии, превысила 1 триллион рублей. Закрыть глаза на дела «бизнеса» и отправить людей на улицу, либо резким действием обрушить всю финансовую систему, - незавидный выбор. «Оба хуже». Есть и третий вариант. Можно разбираться с состоянием дел в «бизнесе» не сразу, а постепенно. Тогда и люди будут оказываться на улице постепенно... Но, может быть, есть ещё какой-то вариант? Поищем?
Перейти в начало страницы
 
+Цитировать сообщение

Ответить в данную темуНачать новую тему
1 чел. читают эту тему (гостей: 1, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0

 

Расскажите друзьям в социальных сетях о форуме PoselkiTUT.ru
RSS Текстовая версия Сейчас: 6.12.2019, 20:58
Яндекс.Метрика Rambler's Top100